Stellungnahmen

Präambel

Der BFW bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zum Gesetzesantrag der Freien und Hansestadt Hamburg für ein Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) und Stärkung der Wirksamkeit der sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Der Gesetzentwurf ist abzulehnen.

Zu den Gründen:

• Die FHH begründet ihren Gesetzesantrag mit der Notwendigkeit, „zur Sicherung des Mietwohnungsbestandes mit bezahlbaren Mieten“ müsse die Möglichkeit eingeschränkt werden, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dies ist vom Wortlaut des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB nicht gedeckt. Primäres gesetzgeberisches Ziel ist es, die „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ zu erhalten. Eine unbedingte Privilegierung von Miet- gegenüber Eigentumswohnungen lässt sich daraus nicht ableiten. Vielmehr ist der Genehmigungstatbestand für die Begründung von Wohnungseigentum mit der damit verbundenen Möglichkeit der Mieter, gem. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB Wohneigentum zu erwerben, in der gesetzgeberischen Intention gerade ein adäquates Mittel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
• Insoweit ist die Qualifizierung dieser Regelung als eine „Ausnahme“, die die Schutzwirkung der sozialen Erhaltungssatzung erheblich mindere, auch unzutreffend. Der Gesetzgeber hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zwar unter einen grundsätzlichen Genehmigungsvorbehalt gestellt, sieht aber gleichzeitig gerade durch die Verpflichtung der Eigentümer, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, die Schutzwirkung der sozialen Erhaltungsatzung als gegeben.
• Soweit in der Gesetzesbegründung mit den Schutzinteressen von Mieterinnen und Mietern argumentiert wird, wird verkannt, dass das Baugesetzbuch vornehmlich nicht dem Mieterschutz dient. Mieterschutz und der entsprechende Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern ist Regelungsgegenstand des Mietrechts. Entsprechende Intentionen bedürfen ggf. einer Änderung des Mietrechts.
• Die Streichung des Tatbestandes erschwert die Eigentumsbildung der betroffenen Mieter, die Wohneigentum erwerben und im angestammten Wohnumfeld bleiben wollen und zwingt diese u.U. zum Umzug in Stadtviertel, in denen ein entsprechendes Angebot an Eigentumswohnungen existiert. Das kann gesetzgeberisch – auch vor dem Hintergrund der Altersvorsorge – nicht gewollt sein.
• Gerade in den von sozialen Erhaltungssatzungen hauptsächlich betroffenen Stadtquartieren besteht aufgrund hoher Verdichtung und mangelnden Potentialflächen für Wohnungsneubau neben der Eigentumsbildung im Zuge von Umwandlungen anderweitig wenig Möglichkeit für Mieter, Wohneigentum zu erwerben.
• Auch der Vermieter bzw. Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der sich aus welchen Gründen auch immer in Form der Aufteilung in Wohneigentum von seinem Eigentum trennen möchte, wird durch die geplante Streichung der Norm u.U. in die Situation entlassen, das gesamte Haus global und damit an einen größeren Investor zu verkaufen. Eine politisch sicher nicht gewollte Benachteiligung des privaten Einzeleigentümers, die u.U. viel langfristigere und damit mieterfreundlichere Anlageziele verfolgt als ein größeres Unternehmen.
• Die pauschale Behauptung, viele Mieterinnen und Mieter können sich den Erwerb einer Wohnung nicht leisen, ist sehr fragwürdig. Zum einen ist diese Aussage in der derzeitigen und aller Voraussicht nach noch längerfristig anhaltenden Niedrig- bzw. Negativzinsphase in dieser Verallgemeinerung sehr zweifelhaft. Zum anderen sollte sich der Gesetzgeber nicht zuletzt im Hinblick auf möglichst frühzeitige Vermögensbildung und private Altersvorsorge vorzugsweise über Möglichkeiten der Erhöhung der Eigentumsquote Gedanken machen und nicht darüber wie eine solche möglichst erschwert werden kann. Der größte Schutz von Mieterinnen und Mietern wäre es, diese von den gerade im Alter nachteiligen Wohnkosten eines Mietverhältnisses zu befreien und in den Genuss einer selbstbestimmten Wohnsituation im eigenen Eigentum zu versetzen.
• Die Gesetzesbegründung trägt schließlich auch nicht ansatzweise dem Umstand Rechnung, dass jede Eigentumswohnung auch eine Mietwohnung sein kann und sich somit nicht zwangsläufig an der Mieterstruktur und damit an der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung etwas verändern muss.

Die Wohnungsfrage ist in den letzten Jahren zur entscheidenden sozialen Frage in Deutschland, aber auch in ganz Europa geworden. Sie bestimmt inzwischen nicht nur die nationale Diskussion, sondern ist auch ein entscheidender Punkt für die Akzeptanz von Freizügigkeit und das daraus resultierende Bevölkerungswachstum in den wirtschaftlichen, kulturellen und wissenschaftlichen Ballungszentren. Jegliche gesetzliche Vorgabe für den Wohnungssektor, insbesondere, wenn es sich um die nationale Umsetzung europäischer Richtlinien handelt, muss damit immer auch die Folgewirkung für die lokalen Bau- und Wohnkosten im Blick haben. Konkret für das GEG bedeutet dies, es dürfen nur wirtschaftliche und technisch machbare Effizienzanforderungen festgelegt werden.

Der BFW hat als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft eine Stellungnahme zur Reform des Wohngeldes (WoGStärkG) abgegeben. Der BFW wird auch an der Anhörung am 28.02.2019 teilnehmen. Die gesetzlichen Änderungen sollen zum 01.01.2020 in Kraft treten.

Kurzbewertung:  Mit dem Gesetz zur Stärkung des Wohngeldes werden Haushalte mit niedrigem Einkommen stärker als bisher entlastet. Dies ist positiv, weil das Leistungsniveau seit der letzten gesetzlichen Anpassung und die Reichweite des Wohngeldes nicht mehr ausreicht, um die wohnungspolitischen und sozialen Zielstellungen des Wohngeldes zu erreichen.

Neben der Heizkosten- und Klimakomponente fehlt jedoch die jährliche Dynamisierung des Wohngeldes, obwohl absehbar ist, dass die Wohnkosten und die Verbraucherpreise auch in Zukunft deutlich steigen werden.

Hierdurch nimmt die Leistungsfähigkeit des Wohngeldes wie bereits in der Vergangenheit schrittweise bis zur nächsten gesetzlichen Überprüfung und Anpassung weiter ab. Einkommensanstiege, die nur die Verbraucherpreisentwicklung ausgleichen, führen dann weiterhin zu einer Reduktion oder dem Verlust des Wohngeldanspruchs. Dies widerspricht der gesetzlichen Zielsetzung und ist im Ergebnis unsozial, weil für viele Haushalte eine Unterstützung bei den Wohnkosten durch Wohngeld (gegebenenfalls in Kombination mit dem Kinderzuschlag) dann nicht mehr ausreicht, um ihren Lebensunterhalt mit eigenem Einkommen decken zu können. Obwohl sozialpolitisch nicht erwünscht, wechseln dann sehenden Auges wieder Jahr für Jahr Haushalte vom vorrangigen Leistungssystem Wohngeld in nachrangige Systeme der Grundsicherung. Dies darf so nicht bleiben. Die BFW-Stellungnahme unter 190208_Stellungnahme_Wohngeld_BFW

Anlässlich des am 14. Januar 2019 stattgefundenen Bund-Länder-Spitzentreffens zur Reform der Grundsteuer hat der BFW eine Stellungnahme veröffentlicht und sich gegen das vom BMF bisher favorisierte Mietmodell ausgesprochen.

Aus Sicht des BFW muss eine Grundsteuerreform…

• Grundsteuer als Äquivalent für Infrastrukturleistungen definieren,
• den Umfang der Grundstücksnutzung adäquat berücksichtigen,
• unnötige Bürokratie vermeiden,
• das kommunale Hebesatzrecht beschränken,
• Risiken durch Grundsteuer C vermeiden,
• aufkommensneutral erfolgen, d. h., das Gesamtvolumen darf nicht steigen,
• Mieterhöhungen im vermieteten Bestand und eine Mehrbelastung von Immobilieneigentümern vermeiden.

Soziale Wohnraumförderung ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe: In diesem Befund sind sich Experten und Abgeordnete aller Bundestagsfraktionen einig. Dies wurde in einem öffentlichen Fachgespräch des Bauausschusses unter Leitung von Mechthild Heil (SPD) am 10. Oktober deutlich, an dem auch der BFW, vertreten durch seinen Präsidenten Andreas Ibel, teilnahm. Im Vorfeld des Fachgesprächs hatte der BFW seine Stellungnahme eingereicht.