Stellungnahmen

BFW Nord Stellungnahme zum Gesetzesantrag zur Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) und Stärkung der Wirksamkeit der sozialen Erhaltungssatzungen

Präambel

Der BFW bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zum Gesetzesantrag der Freien und Hansestadt Hamburg für ein Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) und Stärkung der Wirksamkeit der sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Der Gesetzentwurf ist abzulehnen.

Zu den Gründen:

  • Die FHH begründet ihren Gesetzesantrag mit der Notwendigkeit, „zur Sicherung des Mietwohnungsbestandes mit bezahlbaren Mieten“ müsse die Möglichkeit eingeschränkt werden, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dies ist vom Wortlaut des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB nicht gedeckt. Primäres gesetzgeberisches Ziel ist es, die „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ zu erhalten. Eine unbedingte Privilegierung von Miet- gegenüber Eigentumswohnungen lässt sich daraus nicht ableiten. Vielmehr ist der Genehmigungstatbestand für die Begründung von Wohnungseigentum mit der damit verbundenen Möglichkeit der Mieter, gem. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB Wohneigentum zu erwerben, in der gesetzgeberischen Intention gerade ein adäquates Mittel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
  • Insoweit ist die Qualifizierung dieser Regelung als eine „Ausnahme“, die die Schutzwirkung der sozialen Erhaltungssatzung erheblich mindere, auch unzutreffend. Der Gesetzgeber hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zwar unter einen grundsätzlichen Genehmigungsvorbehalt gestellt, sieht aber gleichzeitig gerade durch die Verpflichtung der Eigentümer, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, die Schutzwirkung der sozialen Erhaltungsatzung als gegeben.
  • Soweit in der Gesetzesbegründung mit den Schutzinteressen von Mieterinnen und Mietern argumentiert wird, wird verkannt, dass das Baugesetzbuch vornehmlich nicht dem Mieterschutz dient. Mieterschutz und der entsprechende Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern ist Regelungsgegenstand des Mietrechts. Entsprechende Intentionen bedürfen ggf. einer Änderung des Mietrechts.
  • Die Streichung des Tatbestandes erschwert die Eigentumsbildung der betroffenen Mieter, die Wohneigentum erwerben und im angestammten Wohnumfeld bleiben wollen und zwingt diese u.U. zum Umzug in Stadtviertel, in denen ein entsprechendes Angebot an Eigentumswohnungen existiert. Das kann gesetzgeberisch – auch vor dem Hintergrund der Altersvorsorge – nicht gewollt sein.
  • Gerade in den von sozialen Erhaltungssatzungen hauptsächlich betroffenen Stadtquartieren besteht aufgrund hoher Verdichtung und mangelnden Potentialflächen für Wohnungsneubau neben der Eigentumsbildung im Zuge von Umwandlungen anderweitig wenig Möglichkeit für Mieter, Wohneigentum zu erwerben.
  • Auch der Vermieter bzw. Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der sich aus welchen Gründen auch immer in Form der Aufteilung in Wohneigentum von seinem Eigentum trennen möchte, wird durch die geplante Streichung der Norm u.U. in die Situation entlassen, das gesamte Haus global und damit an einen größeren Investor zu verkaufen. Eine politisch sicher nicht gewollte Benachteiligung des privaten Einzeleigentümers, die u.U. viel langfristigere und damit mieterfreundlichere Anlageziele verfolgt als ein größeres Unternehmen.
  • Die pauschale Behauptung, viele Mieterinnen und Mieter können sich den Erwerb einer Wohnung nicht leisen, ist sehr fragwürdig. Zum einen ist diese Aussage in der derzeitigen und aller Voraussicht nach noch längerfristig anhaltenden Niedrig- bzw. Negativzinsphase in dieser Verallgemeinerung sehr zweifelhaft. Zum anderen sollte sich der Gesetzgeber nicht zuletzt im Hinblick auf möglichst frühzeitige Vermögensbildung und private Altersvorsorge vorzugsweise über Möglichkeiten der Erhöhung der Eigentumsquote Gedanken machen und nicht darüber wie eine solche möglichst erschwert werden kann. Der größte Schutz von Mieterinnen und Mietern wäre es, diese von den gerade im Alter nachteiligen Wohnkosten eines Mietverhältnisses zu befreien und in den Genuss einer selbstbestimmten Wohnsituation im eigenen Eigentum zu versetzen.
  • Die Gesetzesbegründung trägt schließlich auch nicht ansatzweise dem Umstand Rechnung, dass jede Eigentumswohnung auch eine Mietwohnung sein kann und sich somit nicht zwangsläufig an der Mieterstruktur und damit an der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung etwas verändern muss.

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BFW-Stellungnahme: Gesetzentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Die Wohnungsfrage ist in den letzten Jahren zur entscheidenden sozialen Frage in Deutschland, aber auch in ganz Europa geworden. Sie bestimmt inzwischen nicht nur die nationale Diskussion, sondern ist auch ein entscheidender Punkt für die Akzeptanz von Freizügigkeit und das daraus resultierende Bevölkerungswachstum in den wirtschaftlichen, kulturellen und wissenschaftlichen Ballungszentren. Jegliche gesetzliche Vorgabe für den Wohnungssektor, insbesondere, wenn es sich um die nationale Umsetzung europäischer Richtlinien handelt, muss damit immer auch die Folgewirkung für die lokalen Bau- und Wohnkosten im Blick haben. Konkret für das GEG bedeutet dies, es dürfen nur wirtschaftliche und technisch machbare Effizienzanforderungen festgelegt werden.

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Wohngeldreform: Stellungnahme des BFW / Anhörung am 28.02.2019

Der BFW hat als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft eine Stellungnahme zur Reform des Wohngeldes (WoGStärkG) abgegeben. Der BFW wird auch an der Anhörung am 28.02.2019 teilnehmen. Die gesetzlichen Änderungen sollen zum 01.01.2020 in Kraft treten.

Kurzbewertung:  Mit dem Gesetz zur Stärkung des Wohngeldes werden Haushalte mit niedrigem Einkommen stärker als bisher entlastet. Dies ist positiv, weil das Leistungsniveau seit der letzten gesetzlichen Anpassung und die Reichweite des Wohngeldes nicht mehr ausreicht, um die wohnungspolitischen und sozialen Zielstellungen des Wohngeldes zu erreichen.

Neben der Heizkosten- und Klimakomponente fehlt jedoch die jährliche Dynamisierung des Wohngeldes, obwohl absehbar ist, dass die Wohnkosten und die Verbraucherpreise auch in Zukunft deutlich steigen werden.

Hierdurch nimmt die Leistungsfähigkeit des Wohngeldes wie bereits in der Vergangenheit schrittweise bis zur nächsten gesetzlichen Überprüfung und Anpassung weiter ab. Einkommensanstiege, die nur die Verbraucherpreisentwicklung ausgleichen, führen dann weiterhin zu einer Reduktion oder dem Verlust des Wohngeldanspruchs. Dies widerspricht der gesetzlichen Zielsetzung und ist im Ergebnis unsozial, weil für viele Haushalte eine Unterstützung bei den Wohnkosten durch Wohngeld (gegebenenfalls in Kombination mit dem Kinderzuschlag) dann nicht mehr ausreicht, um ihren Lebensunterhalt mit eigenem Einkommen decken zu können. Obwohl sozialpolitisch nicht erwünscht, wechseln dann sehenden Auges wieder Jahr für Jahr Haushalte vom vorrangigen Leistungssystem Wohngeld in nachrangige Systeme der Grundsicherung. Dies darf so nicht bleiben. Die BFW-Stellungnahme unter 190208_Stellungnahme_Wohngeld_BFW


BFW-Stellungnahme Grundsteuerreform

Anlässlich des am 14. Januar 2019 stattgefundenen Bund-Länder-Spitzentreffens zur Reform der Grundsteuer hat der BFW eine Stellungnahme veröffentlicht und sich gegen das vom BMF bisher favorisierte Mietmodell ausgesprochen.

BFW-Stellungnahme_Grundsteuer_Miet-Modell pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen

Aus Sicht des BFW muss eine Grundsteuerreform…

  • Grundsteuer als Äquivalent für Infrastrukturleistungen definieren,
  • den Umfang der Grundstücksnutzung adäquat berücksichtigen,
  • unnötige Bürokratie vermeiden,
  • das kommunale Hebesatzrecht beschränken,
  • Risiken durch Grundsteuer C vermeiden,
  • aufkommensneutral erfolgen, d. h., das Gesamtvolumen darf nicht steigen,
  • Mieterhöhungen im vermieteten Bestand und eine Mehrbelastung von Immobilieneigentümern vermeiden.

Stellungnahme und Anhörung zur Sonder-AfA

Am 19. November war BFW-Präsident Andreas Ibel als Fachexperte zu einer Anhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages eingeladen, um mit den Abgeordnetendem über den von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949, 19/5417) zu diskutieren. Zum Gesetzentwurf hat der BFW Bundesverband eine Stellungnahme veröffentlicht, die anbei zum Download bereitsteht.

BFW-Stellungnahme zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubau pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen

 


Mietrechtsanpassungsgesetz in der Anhörung

Mietrechtsanpassungsgesetz in der Anhörung

Nach der ersten Lesung im Bundestag fand am 07.11.2018 die Anhörung zum Mietrechtsanpassungsgesetz im Rechtsausschuss des Bundestages statt. Als Sachverständiger nahm unter anderem auch der BFW teil. BFW- Bundesgeschäftsführer Christian Bruch machte in der Anhörung noch einmal deutlich, dass es sich bei dem Gesetzentwurf weiterhin um rein soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft handelt. Die Mietpreisbegrenzung werde das tatsächlich verfügbare Wohnraumangebot für untere Einkommensgruppen nicht vergrößern, sondern nur für die oberen Einkommen günstig halten. Aus Sicht des BFW entstünden die Probleme bei der Anwendung der Mietpreisbremse nicht aufgrund des Fehlverhaltens der Vertragsparteien, sondern, weil die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nicht rechtssicher festzustellen sei. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter 181107_BFW_Stellungnahme_MietAnpG_Anhörung_final.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


BFW Nord Stellungnahme

Der Innen- und Rechtsausschuss des Schleswig-Holsteinischen Landtags bat um eine schriftliche Stellungnahme zum

  1. a) Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Verfassung des Landes Schleswig-Holstein – Recht auf angemessenen Wohnraum in Landesverfassung aufnehmen, Drucksache 19/811, und
  2. b) Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Landesverfassung zur Aufnahme des Rechts auf angemessenen Wohnraum, Drucksache 19/813.

Der BFW Nord gab dazu folgende Stellungnahme heraus:

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BFW-Stellungnahme zur sozialen Wohnraumförderung

Soziale Wohnraumförderung ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe: In diesem Befund sind sich Experten und Abgeordnete aller Bundestagsfraktionen einig. Dies wurde in einem öffentlichen Fachgespräch des Bauausschusses unter Leitung von Mechthild Heil (SPD) am 10. Oktober deutlich, an dem auch der BFW, vertreten durch seinen Präsidenten Andreas Ibel, teilnahm. Im Vorfeld des Fachgesprächs hatte der BFW seine Stellungnahme eingereicht.

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BFW-Stellungnahme zur WEG-Reform

Der BFW hat am 28.09.2018 eine Stellungnahme für eine WEG-Reform abgegeben. Grundlage sind die von einer länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums vorgelegten Diskussionsentwürfe für eine Reform des WEG-Rechts. Der BFW begleitet den Reformprozess und hat in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände weitere eigene gesetzliche Lösungsvorschläge erarbeitet.

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BFW-Stellungnahme zum 12 Punkte-Plan der SPD

Eine Politik, die sich mit diesen Randerscheinungen beschäftigt, statt die vorhandene Widersprüche aufzulösen, weckt Erwartungen, die nicht erfüllt werden können und wird daher zu immer radikaleren Maßnahmen greifen, die die Probleme weiter verschärfen werden.

In seiner Stellungnahme analysiert der BFW Bundesverband die einzelnen Punkte des SPD-Papier “Mietenwende jetzt” und verdeutlicht: Gerade vor einem Wohngipfel, der die Grundlagen einer gemeinsamen Problembewältigung legen soll, ist das Dokument das vollkommen falsche Signal zur falschen Zeit.

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