Quartiersentwicklung

Vom Gebäude zum Quartier zur Gesellschaft – gebaute Umwelt ist wesentlicher Bestandteil unseres gesellschaftlichen Miteinanders. Wir arbeiten an den Rahmenbedingungen für lebenswerte und bezahlbare Stadtentwicklung.

Diese Rahmenbedingungen waren u.a. Thema  beim Deutschen Immobilien Kongress am 7. Mai 2015. Die Teilnehmer arbeiteten im Abschlusspanel Quartiersentwicklung die Auswirkungen von Gesetzen und Rahmenbedingungen auf das Quartier heraus. In der Podiumsdiskussion nahmen BFW-Präsident  Ibel und die vier baupolitischen Sprecher der Bundestagsfraktionen Heidrun Bluhm (Die Linke), Marie-Luise Dött (CDU/CSU), Michael Groß (SPD) und Christian Kühn (Bündnis 90/Grüne) Stellung zu den Herausforderungen im Quartier. Dabei stellte der Moderator und Journalist Christian Hunziker die Diskussion unter das Zitat von BFW-Präsident Ibel:

Politik und Branche sind derzeit zwei Züge, die in unterschiedliche Richtungen fahren. Im besten Fall auf unterschiedlichen Gleisen voneinander weg, im schlechtesten Fall auf demselben Gleis aufeinander zu.

 

Nachhaltige Immobilienwirtschaft ist abhängig vom Umfeld

Immobilienunternehmen wissen: Auch das beste Gebäude ist abhängig von einem intakten Umfeld. Das Credo „Lage,Lage,Lage“ meint nicht nur die unbebaute, sondern auch die bebaute Umgebung. Nachhaltige Immobilienwirtschaft hebt daher immer auch den Blick vom einzelnen Gebäude hin zum Quartier und überprüft, wie sich einzelne Regelungen und Marktanforderungen im Quartier widerspiegeln oder erfüllen lassen.

Funktionsmischung – das bunte Quartier

Die Ziele der heutigen Stadtentwicklung sind mit den vorhandenen gesetzlichen bzw. ordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen nicht in Übereinstimmung zu bringen. Während die bisherigen Rahmenbedingungen noch von der gegliederten Stadt ausgehen, ist zwischenzeitlich ein Streben nach Mischung erkennbar. Dadurch hat sich das Regel/Ausnahmeverhältnis verkehrt. Gleichzeitig haben sich die Teilbereiche Immissionen, Natur- und Umweltschutz, Brandschutz, Infrastruktur, Energieversorgung so entwickelt, dass  ihr Zusammentreffen im urbanen Raum zu Abwägungsprozessen führen, deren Ergebnisse  ohne klare politischen Vorgaben kaum rechtssicher und damit für Investoren planbar vorherzusagen sind. Der BFW hält es daher für dringend geboten die BauNutzVO zu überarbeiten und insbesondere eine Harmonisierung mit anderen Verordnungen und Gesetzen herbeizuführen. Insbesondere bedarf es einer Diskussion über die Abwägungsprozesse im urbanen Raum.

Es ist dringend erforderlich, ein besseres Miteinander von Wohnen und Gewerbe in städtischen Ballungsräumen zu ermöglichen. Eine reine Wohnbebauung schließt die gewerbliche Nutzung aus und umgekehrt. Wir wissen, dass in den Ballungsräumen gerade die Viertel am beliebtesten sind, wo beides möglich ist und Vielfalt herrscht. Die derzeitige Baunutzungsverordnung schließt Vielfalt aus, sie spiegelt das Gedankengut der 1950er Jahre wider. Damals bestanden reine Wohnsiedlungen neben reinen Gewerbegebieten. Heute wollen die Menschen beides miteinander kombinieren. Wir müssen die Baunutzungsverordnung anpassen, um das zu ermöglichen.

 Andreas Ibel, BFW-Präsident

Vereinfachte Zulässigkeitsprüfung bei Nachverdichtungsmaßnahmen

Vor allem in bereits dicht besiedelten und nachgefragten Innenstadtbereichen sollte eine vereinfachte Zulässigkeitsprüfung bei Nachverdichtungsmaßnahmen sowie auch Dachgeschossaufstockungen oder Innenhofbebauungen erfolgen. In diesem Zusammenhang sind sonstige rechtliche Vorschriften wie bspw. das Bundes-Immissionsschutzgesetz und die damit in Verbindung stehende Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zu überprüfen und anzupassen.

Umwidmung von Gewerbegrundstücken

Es bestehen deutliche Kaufpreisunterschiede zwischen gewerblich nutzbaren Flächen und Wohnbauflächen. Dementsprechend sollte vermehrt die Umwidmung von Gewerbegrundstücken geprüft werden. In einer Analyse des BBSR wurde festgestellt, dass es im Zeitraum 2006 bis 2013 bundesweit 229 realisierte und geplante Umwandlungsprojekte von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum gab. Insgesamt wurden somit mehr als 18.000 Wohnungen geschaffen.

Die Umnutzung zu Wohnzwecken ist nach den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer genehmigungspflichtig. Die daran geknüpften Anforderungen sind jedoch zum Teil sehr restriktiv und meist nicht mehr zeitgemäß. Richtlinien zu Abstandsflächen, Brand-, Lärm- und Schallschutz etc. sollten geprüft und großzügiger gestaltet werden. In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, inwieweit bundesgesetzliche Vorgaben zu einer Erleichterung von Umwidmung beitragen können.

Arbeitshilfe für Kommunen und Investoren zur sozialen Wohnraumförderung im Mietwohnungsbau in Schleswig-Holstein

Die Investitionsbank Schleswig-Holstein hat eine Arbeitshilfe für Kommunen und Investoren zur sozialen Wohnraumförderung im Mietwohnungsbau in Schleswig-Holstein veröffentlicht.

Die Arbeitshilfe finden Sie unter folgendem Link:

http://www.ib-sh.de/fileadmin/user_upload/downloads/Immobilien/Soziale_Wohnraumfoerderung/Arbeitshilfe_fuer_Kommunen_und_Investoren.pdf


Gesetzentwurf zur Bauplanungsrechtsnovelle beschlossen

Am 30.11.2016 hat das Bundekabinett den Gesetzentwurf zur „Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ beschlossen.

Neben dem bevorstehenden parlamentarischen Verfahren im Bundestag bedürfen die mit der Bauplanungsrechtsnovelle vorgesehenen Änderungen im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung auch noch der Zustimmung des Bundesrates (Art 84 Abs. 1 GG, § 9a BauGB). Die Änderung der TA Lärm erfordert neben der Anhörung der beteiligten Kreise nach § 51 BImSchG ebenfalls die Zustimmung des Bundesrates (Art 84 Abs. 2 GG). Die Lesungen im Deutschen Bundestag zu den Änderungen des BauGB und der BauNVO finden voraussichtlich im Februar und März 2017 statt. Eine erste Beratung im Bundesrat ist für den 10.02.2017 vorgesehen. Wir gehen davon aus, dass die Änderungen der TA Lärm in diesem zeitlichen Rahmen mitberaten werden und das gesamte Verfahren bis Ende April/ Anfang Mai abgeschlossen ist.

Kurzüberblick zum  Gesetzentwurf

  • Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren: Das beschleunigte Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen wird räumlich auf Baugebiete, die sich an den Innenbereich anschließen, ausgedehnt.
  • Generelle Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP): Die flächenunabhängige Durchführung von Umweltverträglichkeitsprüfungen wurde auch im Gesetzentwurf der Bundesregierung beibehalten
  • Abweichungen vom Gebot des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung: Zur Erleichterung des Wohnungsbaus soll im unbeplanten Innenbereich bei Nutzungsänderung sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden können.
  • Urbanes Gebiet- Art der baulichen Nutzung: Im Unterschied zum Referentenentwurf sind nunmehr reine Wohngebäude neben Gewerbe regelmäßig zulässig. Die Nutzungsmischung im Urbanen Gebiet muss im Übrigen nicht mehr gleichgewichtig sein.
  • Urbanes Gebiet- Maß der baulichen Nutzung: Die Grundflächenzahl wurde gegenüber dem Referentenentwurf von 0,6 auf 0,8 erhöht. Die Geschoßflächenzahl von 3,0 wurde gegenüber dem Referentenentwurf beibehalten.
  • Urbanes Gebiet- Immissionsrichtwerte: Für das Urbane Gebiet soll auch die TA Lärm angepasst werden. Ein konsolidierter Entwurf zur Änderung der TA Lärm wurde bislang jedoch noch nicht vorgelegt.
  • Nach dem bislang vorliegenden Referentenentwurf zur TA Lärm soll der Immissionsrichtwert für Urbane Gebiete in Nr. 6.1 der TA Lärm auf 63 dB (A) tags und 48 dB (A) nachts festgelegt werden.
  • Die Bauplanungsnovelle enthält u.a. noch Vorschriften zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferien- und Nebenwohnungen und Vermeidung von Störfällen in der Nähe von Störanfallbetrieben sowie der Nutzung des Internets bei der Beteiligung der Öffentlichkeit vor.

Bauplanungsrechtsnovelle 2016

Das BMUB hat am 07.07.2016 eine Anhörung zur Bauplanungsrechtsnovelle 2016 durchgeführt. Die mittelständische Immobilienwirtschaft wurde in der Anhörung durch den BFW vertreten.

Kurzbewertung des Gesetzentwurfs:

Die Novelle des Bauplanungsrechts soll zur Deckung des dringenden Wohnbedarf in den Ballungsräumen beitragen. Dieses Ziel kann jedoch mit dem vorliegenden Entwurf nicht erreicht werden. Der Gesetzentwurf des BMUB enthält bislang keine Vorschläge, die im Ergebnis  zur Erleichterung von Wohnungsbauvorhaben führen.

Insbesondere die Änderung § 13a BauGB, wonach eine Umweltverträglichkeitsprüfung nunmehr flächenunabhängig durchgeführt werden, verzögert den zeitnahen Neubau von Wohnungen und unterläuft die gesetzliche Intention von § 13a BauGB, wonach die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ermöglicht werden sollen.

Das Gleiche gilt im Ergebnis auch für die die Neukonzeption des Baugebietstyps „Urbanes Gebiet“. Die Neueinführung des Urbanen Gebietes ist zwar längst überfällig, um die Verdichtung innerstädtischer Quartiere voranzubringen.  Der neue rechtliche Rahmen muss jedoch nicht nur das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe im Blick haben, sondern insbesondere auch den nachfragegerechten Bau zusätzlicher Wohnungen. Hierfür ist es essentiell, den Kommunen ausreichend Spielraum für lokal angepasste Lösungen zur Erschließung zusätzlichen Baulands in urbanen Räumen geben. Ziel muss es sein, die Entwicklung von Gebieten so zu fördern, dass sie einen möglichst hohen Anteil an Wohnbebauung haben, gleichzeitig aber auch Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in kleinteiliger Nutzungsmischung beherbergen. Diese Ziele können mit der vorliegenden Konzeption des Urbanen Gebietes nicht erreicht werden.