Wohnungsmarkt

Studie: Deutschland braucht 400.000 neue Wohnungen pro Jahr

In Deutschland müssen rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden – und das in den kommenden fünf Jahren. Das geht aus einer aktuellen Studie des Pestel-Instituts hervor, die der BFW mit dem Verbändebündnis Sozialer Wohnungsbau am 15. September vorgestellt hat. Der Wohnungsneubau steht demnach vor einer enormen Herausforderung. Ein Hauptgrund dafür sind die rasant wachsenden Flüchtlingszahlen, aber auch der bestehende Nachholbedarf, der starke Zuzug in die Städte und die Zuwanderung aus der EU.

Deutschland schiebt ein „riesiges Wohnungsdefizit“ vor sich her, das von Jahr zu Jahr größer geworden ist. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts sind seit 2009 rund 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Konkret müssen in Deutschland bis zum Jahr 2020 jährlich rund 140.000 Mietwohnungen mehr als in diesem Jahr gebaut werden – davon 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 Wohnungseinheiten im bezahlbaren Wohnungsbau. Hier hat es in den vergangenen Jahren enorme Versäumnisse der Wohnungsbaupolitik gegeben, so das Verbändebündnis „Sozialer Wohnungsbau“.

Um dem Wohnungsmangel wirkungsvoll zu begegnen, ist ein tatsächlicher Neustart des sozialen Wohnungsbaus zwingend notwendig. Damit dieser gelingt, muß es sowohl für genossenschaftliche und öffentliche Wohnungsunternehmen als auch für private Investoren wirkungsvolle Anreize geben, fordert das Verbändebündnis “Sozialer Wohnungsbau“. Dazu schlägt das Pestel-Institut Investitionszulagen für genossenschaftliche und kommunale Unternehmen vor, sowie steuerliche, zeitlich begrenzte Vergünstigungen (beispielsweise die Wiedereinführung der Sonderabschreibung nach § 7k des Einkommenssteuergesetzes) für private Investoren. Damit kann der Neubau von Sozialmietwohnungen regional gezielt angekurbelt werden.

Neben dem Neustart des sozialen Wohnungsbaus ist die Schaffung von mehr bezahlbaren Wohnungen in Ballungsgebieten für Haushalte mit mittleren Einkommen dringend notwendig. Hierfür sind ebenfalls bessere steuerliche Anreize notwendig, insbesondere eine sachgerechte Erhöhung der Abschreibung (AfA auf 3 Prozent) die sich aus der der wiederholten Verschärfung der EnEV für Wohngebäude ergibt. Eine zusätzliche Sonder-AfA in Höhe von einem Prozent für bezahlbaren Wohnungsneubau ist gerade in Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt dringend geboten.

„Eine Grundvoraussetzung für den erforderlichen Wohnungsneubau ist jedoch die umfassende Ausweisung von Bauflächen in Ballungszentren durch die Kommunen, – und das nicht nur in homöopathischen Dosen, nur für bestimmte Marktteilnehmer oder zu Höchstpreisen“, betont BFW-Präsident Andreas Ibel. „Hier sind Bund, Länder und Kommunen gefordert. Die Baulandpreis-Rallye muss ein Ende haben!“

Mit dem Verbändebündnis „Sozialer Wohnungsbau“ sind elf Organisationen und Verbänden der deutschen Bau- und Immobilienbranche sowie aus den Bereichen Planung und Architektur die Initiatoren der Studie „Wohnungsbedarf und Neustart des sozialen Wohnungsbaus“. Zu dem Bündnis gehören der Deutsche Mieterbund (DMB) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU). Ebenso der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure (BDB), der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden (BBS), der Verein Deutscher Zementwerke (vdz) und der Bundesverband Flachglas (BF).

Die Kurzstudie steht hier zum Download bereit

Pestel-Institut Kurzstudie Wohnungsbedarf pdf


Der Wohnungsneubau wird von privaten Unternehmen dominiert

Ergebnis der bulwiengesa Projektentwicklerstudie

Nach einer Sonderauswertung der bulwiengesa Projektentwicklerstudie stehen die BFW-Mitgliedsunternehmen für 50 Prozent der Projektentwicklungen im Bereich Wohnungsneubau in den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Lässt man die Verbraucher als Bauherren außer Betracht, sind die öffentliche Unternehmen (Kommunen, kommunale Wohnungsunternehmen sowie Bund und Land, mit mehr als 50 Prozent Nennkapital oder Stimmrecht) und die Genossenschaften gerade einmal für rund 6 Prozent des bundesweiten Wohnungsneubauvolumens verantwortlich, rund 94 Prozent entfallen hingegen auf private Unternehmen.


Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt

Wohnungsneubau: nachlassende Dynamik mit regionaler Fokussierung

Mit der Veröffentlichung der Zahlen zu den erteilten Baugenehmigungen für das Jahr 2014 Ende des ersten Quartals diesen Jahres wird deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt an einem Punkt befindet, an dem die positive Dynamik der letzten Jahre einknickt.  Auf den ersten Blick lässt sich zwar  weiterhin eine positive Bilanz gegenüber dem Vorjahr feststellen, insbesondere in den Großstädten. Insgesamt sind die Baugenehmigungen um rund 5,4 Prozent gestiegen. Vergleicht man die Zahlen aber mit dem Vorjahr, so hat sich der Zuwachs halbiert und die Baugenehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich ins Negative verkehrt.

Die Baufertigstellungen für das Jahr 2014 werden aller Voraussicht nach ein positives Bild zeichnen, da die Entwicklung der genehmigten Wohnungen immer erst mit zeitlicher Verzögerung am Markt ankommt. Bei den Auftragseingängen im Baugewerbe zeigen die Zahlen für den Wohnungsbau mit plus 6 Prozent noch in eine deutlich positive Richtung gegenüber allgemein sinkenden Auftragseingängen im Hoch- und Tiefbau zusammen mit minus 0,6 Prozent. Der Wohnungsbau puffert also noch die sinkenden Auftragseingänge des Baugewerbes gegenüber 2013 ab.

Trotz mehr Mietwohnungsbau keine Deckung des Bedarfs

Der Dynamik-Knick bei den Baugenehmigungen 2014 wird sich demnach erst in den Folgejahren 2016 bzw. 2017 in realen Fertigstellungen messen lassen. Eine positive Bilanz lässt sich dennoch für Mehrfamilienhäuser ziehen, hier sind die Baugenehmigungen deutlich angestiegen, vor allem in den Groß- und Universitätsstädten trägt der Geschosswohnungsbau die positive Entwicklung. Das entspricht dem allgemeinen Trend für einen Nachholbedarf an innerstädtischem Wohnraum.

Diskrepanz zwischen aktueller Neubautätigkeit und tatsächlichem Wohnraumbedarf

Gerade in den Ballungsgebieten nimmt die Bevölkerung kontinuierlich zu und dementsprechend werden mehr Wohnungen benötigt. Über die Hälfte der genehmigten Wohnungen im Geschosswohnungsbau sind laut Statistik Eigentumswohnungen. Zwar werden auch mehr Mietwohnungen gebaut als in den letzten Jahren, das reicht aber zur Deckung des Bedarfs an günstigem Wohnraum bei weitem nicht aus. Das heißt, es ist weiterhin eine deutliche Diskrepanz zwischen der Neubautätigkeit und dem tatsächlich notwendigen Wohnungsneubau vorhanden, die aus einem angestauten Neubaudefizit der letzten Jahre resultiert. Wir benötigen mehr und vor allem günstigen Wohnraum. Besonders im Mietwohnungssektor werden bei einem Fortschreiten dieser Entwicklung neue regionale Wohnungsmangelsituationen entstehen und sich die bereits vorhandene Knappheit beispielsweise in Kernstädten zusätzlich verschärfen.

Hemmnisse am deutschen Wohnungsmarkt

Die Hemmnisse für den Wohnungsneubau werden immer größer, Beispiel gestiegene Erwerbsnebenkosten: So haben sich die Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer im Jahr 2014 gegenüber 2013 um rund 11,3 Prozent erhöht, seit 2010 sogar um rund 75 Prozent. Erhöhungen der Grunderwerbssteuer verteuern den Neubau von Wohnungen. Das wiederum zieht höhere Miet- und Kaufpreise nach sich.

Das zeigt sich auch in der Entwicklung der Preisindizes für selbstgenutztes Wohneigentum: So sind die Erwerbsnebenkosten mit rd. 5,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum an sich, mit 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Zudem wird zu wenig Bauland ausgewiesen, dieses wird durch die Behörden zu langsam beplant und die Bauvorhaben werden mit zahlreichen kostentreibenden Sonderwünschen der öffentlichen Hand belastet. Insbesondere in den betroffenen Ballungszentren sind die Grundstückskosten deutlich angestiegen. Betrachtet man die Preisentwicklung für baureifes Land, so steigen die Preise mit 2,3 Prozent stärker als die für den Erwerb von Wohnimmobilien mit 1,3 Prozent im Jahr 2013 gegenüber dem Jahr 2012.


Staat macht Neubau und Wohnen immer teurer

ARGE-Studie “Kostentreiber für den Wohnungsbau”

In Berlin haben sieben Organisationen und Verbände der deutschen Bau- und Immobilienbranche, darunter der BFW, Bundesbauministerin Barbara Hendricks auf dem Wohnungsbautag am 23. April 2015 die Studie “Kostentreiber für den Wohnungsbau” überreicht. Die vom “Verbändebündnis Wohnungsbau” in Auftrag gegebene Studie zeigt auf, dass die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland seit dem Jahr 2000 um nahezu 40 Prozent gestiegen sind. Mehr als die Hälfte des gesamten Kostenanstieges resultiert aus geänderten steuerlichen und baurechtlichen Regelungen von Bund und Ländern, immer umfassenderen kommunalen Auflagen sowie der Entwicklung der Baulandpreise. Auch die zunehmende Komplexität der durch den Staat vorgegebenen, technischen Baubestimmungen haben sich auf die Baukosten ausgewirkt.

Dazu BFW-Präsident Andreas Ibel:

Die Zeche für den sich stetig verteuernden Wohnungsneubau zahlen die Bauunternehmen, Bürger mit geringerem Einkommen, aber auch immer größere Teile der Mittelschicht. Denn auch für sogenannte „Normalverdiener“ und Familien mit Kindern wird es immer schwieriger, die in Ballungsgebieten kontinuierlich gestiegenen Mietpreise für Wohnungen zu bezahlen. Was die Immobilienbranche jetzt braucht, sind zuverlässige, geeignete Rahmenbedingungen, die langfristig planbare und wirtschaftlich tragbare Investitionen in den Neubau ermöglichen.

Die Studie steht für BFW-Mitglieder im Mitgliederbereich zum Download bereit.


Deutschland-Plan für bezahlbares Wohnen

Politisches Maßnahmenpaket zum Wohnungsneubau vorgestellt

Das “Verbändebündnis Wohnungsbau” hat am 10. September 2014 in Berlin ein politisches Maßnahmenpaket zum Wohnungsneubau vorgestellt. Ziel ist es, einen Weg aufzuzeigen, der ein deutliches Absenken von Kaltmieten für Neubauwohnungen und so mehr Mietwohnungsneubau ermöglicht.

Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau
Das Bündnis stellte in diesem Zusammenhang die Studie „Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“ des Pestel Instituts vor. Sie zeigt auf, was sich ändern muss, um einen attraktiven Wohnungsneubau mit niedrigeren Mieten zu erreichen. Die Wissenschaftler kommen zu dem Ergebnis, dass eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsbedingungen, insbesondere die Einführung einer linearen Abschreibung (AfA) in Höhe von 4 Prozent jährlich, eine Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt hätten. Im Idealfall einer Kombination der Maßnahmen könnten die Kaltmieten in Neubauten um bis zu 4,14 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden.

Dazu BFW-Präsident Andreas Ibel:

Das Verbändebündnis Wohnungsbau muss als Absichtserklärung nicht nur auf dem Papier stehen, sondern mit Leben und vor allem mit Lösungsvorschlägen gefüllt werden. Die BFW-Unternehmen sind bereit, mit anzupacken und zu investieren. Jedoch wird der Wohnungsbau noch in dieser Legislaturperiode zurückgehen, wenn keine Schritte zur Verbesserung der politischen Rahmenbedingungen erfolgen. Dann hätten mittlere und untere Einkommensgruppen nur eine Chance auf Wohnungen, wenn sie bereit sind, auf Wohnfläche bzw. angemessene Ausstattung für ein energieeffizientes und altersgerechtes Wohnen zu verzichten.

 

Die Pestel-Studie steht für BFW-Mitglieder im Mitgliederbereich zur Verfügung.